[발언대] 집합건물 관리인의 불법·횡포 처벌해야

서울 방이동 청호오피스텔 관리인의 ‘비리 백태’
“업무상 배임죄‧불법행위로 인한 손배 청구 대상”
황종택 기자 | resembletree@naver.com | 입력 2021-09-13 07:53:31
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▲지상기 서울 송파구 방이동 

청호오피스텔 구분소유자 겸 입주민 

일부 집합건물 관리인의 비리·횡포에 대해 제재와 처벌이 가능토록 법적‧제도적 뒷받침이 절실하다. 깜깜이 관리비 고지서를 받아보고 납부할 금액에 놀란 입주민들의 하소연이 이어지고 있는 게 잘 보여주고 있다.

문제는 민원을 처리하는 행정관청 입장에서도 이러한 문제에 개입할 수 있는 법적 권한이 없다는 사실이다. 오피스텔, 상가 등 집합건물 관리에 적용되는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)’은 건물의 구분소유와 공동이용이라는 특별한 생활관계를 규율하는 사법(私法)으로, 규약의 설정과 관리단 집회 결의를 통해 단체의사를 형성하고 그 의사에 따라 자치적으로 관리하도록 하고 있기 때문이다. 지방정부에 감독 권한이 있는 공동주택관리법은 일정 규모 이상의 아파트에만 적용된다.

현실이 이렇다보니 어수선한 분위기의 신규 입주 단지만을 찾아다니면서 관리인으로 출마해 선출된 후 관리비 등을 횡령하고, 건물의 하자 보수를 회피하며 담보책임기간을 넘기는 등 온갖 패악질을 일삼기도 하고 있다.입주민들이 직접 나서서 관리인을 선임하거나 해임하려면 관리단 집회 결의로 결정해야 하지만 관리단 집회 소집부터 난관에 부딪힌다. 오피스텔 같은 수익형 부동산의 구분소유자는 실제 거주하지 않고 임대를 주는 경우가 많아 구분소유자 5분의 1 이상의 집회 소집 동의를 받기가 쉽지 않기 때문이다. 이를 악용한 일부 관리인의 횡포는 안타깝게도 법원의 소송 제도를 통해 해결할 수밖에 없는 실정이나 개인이 직접 일일이 증거를 확보하고 시간과 비용을 들여 소송을 하는 것은 사실 어렵다.

이처럼 현장에선 법에서 의도한 바와 다르게 집합건물의 사적 자치관리가 제대로 이뤄지지 못하는 사례가 적잖다. 예컨대 서울 송파구 방이동 청호오피스텔 사례를 보자. S 관리인은 집합건물법을 위반하고 있다. 집합건물법 제26조에 따르면 관리인은 구분 공유자들에게 매년 1회, 매달 1회 사무와 세입세출 보고 및 관리비 예산을 승인받아 관리비를 부과해야 하는데도 이를 생략한 채 제 맘대로 과다한 관리비를 부과해 입주민들에게 피해를 주고 있다. 그러다보니 같은 개별냉난방식 인접 오피스텔의 관리비에 비해 일반관리비는 1.6배, 전기요금은 6.4배나 많이 부과되고 있다.

S 관리인은 필자인 본인 지상기가 3년간 공실상태로 사용을 안했는데도 전기료 등을 사용한 것으로 관리비를 청구하기도 했다. 이뿐만 아니다. 집합건물법 제17조에 의거, 공용부분의 부담 수익 발생되는 이익은 각 공유자의 이익으로 취득해야 함에도 S 관리인이 개인적으로 이익을 편취(지상2층, 3층-15층 사이 홀수층 공실의 불법적 용도변경)하고 있다.

또한 집합건물법 제32조는 회계연도 종료 후 3개월 내 정기총회 소집 결의로 관리비 예산결산을 승인받아야 되는데도 S 관리인은 2020년도, 2021년도 연속 총회 소집과 관리비 승인을 받지 않고 과다한 관리비를 부과하고 있다. 비행은 여기서 그치지 않는다. 정기총회 관리비 예산결산 승인 시 또는 총회장(관리인) 선출 선거 시 대법원 판례상 한 사람이 여러 채의 구분 소유자라도 의결권의 계산은 1개의 의결권으로 계산해야 함에도 이를 위반, 여러 개로 계산하기도 했다.

이 같은 S 관리인의 행위는 형법상 업무상 배임죄에 해당되고 민법상 불법행위로 인한 손해배상 청구 대상이라고 본다. 개인의 문제가 아니고 대한민국 전체 오피스텔 소유자 및 입주자들의 권리 침해와 관련된 사회적 문제이기에 행정‧사법당국의 엄정한 조사에 이은 처벌이 뒤따라야 할 것이다.

분명코 집합건물 관리 관련 비리와 분쟁 발생 사례를 단지 사적 자치관리의 내부 문제로만 보아서는 안 된다. 관리인이 선량한 관리자로서 의무를 다하지 못하거나 법을 위반하는 등 중대한 문제가 있으면 지방정부에서 후견적 개입을 통한 견제 역할을 할 수 있도록 해야 한다. 국회의 조속한 법적 뒷받침이 있길 기대한다.

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