부동산 범죄, 이제는 근본 해결책 찾아야

이건수 백석대학교 경찰학부 교수
김영식 기자 | ys97kim@naver.com | 입력 2020-06-29 08:46:23
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▲ 이건수 백석대학교 경찰학부 교수.
오늘날 부동산 범죄는 진화하고 있고 더욱 지능화‧광역화‧모방화되고 있다. 부동산 관련법 통폐합과 처벌을 강화할 필요가 있다. 

정부는 부동산 가격의 급등에 대해 부동산 시장 기능의 활성화보다는 투기 억제에 초점을 맞춰 조세부과, 가격규제, 건설경기 조절책 등에 전력해왔다. 그럼에도 불구하고 일시적인 효과만 나타날 뿐 근본적인 해결책이 될 수 없다. 부동산 범죄는 개인의 이익침해도 있지만 공공의 이익침해로 이어진다. 

부동산 거래를 담당하는 공인중개사는 매수자에 대한 신뢰를 유지해야 하며 다른 부동산 중개업자들의 영업을 방해하지 않아야 한다. 


그럼에도 불구하고 부동산 가격을 비정상적으로 올리고 투기 행위를 유발하거나 오피스텔 대상으로 부동산 이중계약서를 작성해 전세금을 편취하는 수법, 전세보증금이 매매가격에 육박하는 일명 '깡통 부동산'을 사들인 뒤 이를 담보로 피해자들로부터 돈을 빌려 가로채는 사기수법 등이 활개를 친다. 


또 부동산을 사서 판매를 하고 책임을 지지 않는 기획부동산업체, 중개보조원이 공인중개사인 것처럼 속여 계약서를 작성해 전세 보증금을 챙겨 달아나는 수법, 허위·과장 부동산과 같은 ‘미끼상품’을 내세워 소비자들을 현혹하는 수법, 위장전입을 해서 분양권을 따내거나, 전매금지 기간에 되팔아 차익을 남기는 불법 투기방법도 난무한다. 


이외에도 집값 담함에 관여하는 방법, 유리한 조건으로 임대 계약을 맺게 해주겠다며 세입자들로부터 전세금 등을 중간에 가로채는 수법, 실거래가 신고위반 수법, ‘찍어주기’로 묻지마 투자를 부추기거나 공동투자를 알선하는 수법 등은 서민들의 꿈을 꺾고 피해를 주고 있다. 


부동산 중개의뢰 사고는 한 해 평균 955건이 발생했다. 전 재산을 투자한 사람에게 회복하기 어려울 정도로 큰 재산상의 피해가 있다. 


부동산 중개 관련 법위반자에게는 형법과 다양한 특별법보다는 부동산과 관련된 범죄에 대한 일관적이고 단일화된 처벌법규 마련이 필요하다. 부동산 중개로 인해 발생할 수 있는 범죄에 대해서는 사전에 예방적으로 대응해야 하고 범죄가 발생한 이후에는 신속하게 피해보상 등 복구가 이뤄져야 한다. 


이러한 대응을 위해서는 첫째 ‘부동산 권리분석제도’ 도입이 필요하다. ‘부동산 권리분석제도’는 권리관계에 존재하는 하자를 발견함으로써 부동산거래의 불안요인을 사전에 제거할 수 있다. 따라서 하자있는 등기의 발생도 사전에 예방할 수 있다는 점에서 부동산거래 분야에 이 제도의 도입이 절실히 요청된다. 


미국을 보더라도 부동산 분석을 통한 권리보호업이 발달했으며 분석을 통한 권리보장이 거부된 부동산은 매물자체를 할 수 없도록 돼 있다.

둘째 부동산 통합 시스템인 ‘종합 AI부동산 시스템’은 전국망 부동산 서비스를 통해 매수자‧임차인과 공인중개사들에게 AI분석을 통해 복잡한 부동산 권리관계에 대한 안내, 부동산 피해예방, 부동산 정보 공유, 부동산 거래로 인한 법적절차 및 서류처리 등을 해주는 것이다. 


이러한 처리는 신뢰도를 통한 보다 안전한 거래를 할 수 있고 부동산 계약에 걸리는 시간과 비용을 크게 단축 및 절감해 부동산중개 업무에 전문성과 효율성을 높여줄 수 있다. 


셋째 ‘에스크로우’ 제도 도입이다. 에스크로우는 매도인 및 매수인 양측을 보호하고, 부동산 거래와 관련된 금융업자‧변호사‧부동산 중개인 및 그 이해당사자 간 이해관계 등 부동산거래와 관련해 발생하는 모든 업무를 제3자의 입장에서 공정하게 실행하는 역할을 수행한다. 


또한 에스크로우는 매매계약을 영구적으로 기록·보존하는 역할도 한다. 투기를 차단하고 공평한 과세를 할 수 있는 이 제도를 우리나라에 정착시키기 위해서는 적절한 수수료와 공신력 있는 기관이 일정 부분 책임지고 운영해야만 정착이 가능할 것으로 생각된다. 


마지막으로 ‘부동산 거래금 반환보증 제도’를 시행하면 형사사건을 줄이고 공권력있는 기관이 직접 구상권을 행사함으로써 분쟁을 쉽게 해결할 수 있다. 

 

‘부동산 거래금 반환보증 제도’를 잘 수행하기 위해서는 공인중개사에 대한 관리감독, 수백 채의 집을 갖고 보증 사고를 내는 불량 임대업자에 대한 철저한 제재, 부동산에 대한 실질적인 심사, 국토부와 산하기관 정보공유 등을 통해 이뤄져야 한다. 이러한 문제점에 대한 개선으로 부동산 범죄가 줄어들기를 소원해본다.

 

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